西安二手房市场受行业政策、利息、股市走势等因素影响非常明显，1：4的供求比让卖方占据更多主动，直接促成了上半年二手房价格的大涨。显然，二手房产新政抑制了供应增长，在某种程度限制了梯度消费形成。相对而言租赁市场比较真实反映当下居住需求与供求状况，价格上涨幅度也比较平稳。

二手市场供求关系及下半年走势分析

       经历了2006年政策调控的洗礼，2007年西安二手房市场开始处于恢复过程，尽管上半年未有大的宏观政策出台，但已出台政策的实施已经深层次对二手房市场的活跃产生了影响，上半年整体市场呈现不温不火的局面。

市场概况

新政抑制成交拉升价格

梯度消费结构尚未成形

      随着二手房市场渐趋平稳，受07年一季度买卖双方观望情绪彻底释放的影响，市场交易开始活跃，二季度开始西安二手房价格指数突然被拉升，一次置业和二次置业的房产消费者需求释放，而很多之前观望的二手房置业者因为挂牌价的突涨等因素影响，观望情绪已经减淡，交易量也随之上升。

       2007年上半年西安二手房市场交易面积较上年同比增长6.53%。目前市场宏观调控政策中关于税费对于二手房市场的影响仍然较大，同时占总体市场较大比例的二手房，其建成年代相对较新，与商品房房价差距没有充分拉开，房地产梯级消费结构未能有效形成。

销售市场

挂牌价价格持续上涨

拉高置业者心理价位

      2007年上半年二手房市场价格再创新高，尤其以高新区表现最为突出，上半年高新区二手房挂牌均价3340元/平方米，居全市六城区之首，甚至超出城北、城西区新商品房均价，下述为具体分类型市场走势分析。

三因素激活二手销售，二季度挂牌价涨一成

      从西安市二手房房源挂牌价走势图，我们可以看出：2007年1－3月二手房挂牌价较06年年末有少许回落而且基本处于平稳状态，2007年第二季度二手房挂牌价突然被拉升，而且涨幅均在10％以上，2007年上半年挂牌均价为2906元/m2，较上年同比增长8.9%。

探究其原因有三：

其一，随着新商品房的价格不断走高，二手房业主也对自己物业期望增高。

其二，腾房入股市二手房源增多。因为股市大热，很多手头有房的人急于出售房屋以换取现金，投入股市。

其三，近两年新商品房项目较大幅度放量，新房集中涌入二手房市场抬高了二手房挂牌均价。

     2007年上半年各城区二手房挂牌价格都呈上涨势头，其中城南上涨幅度最大，连续5个月持续上涨，并首次超过城内区。高新区挂牌价虽有涨跌，但仍是各城区中最高的，5月创历史最高价，高达3402元/平米，这个价格已经和某些成熟区域的新商品房均价持平。城内挂牌价格也持续上涨，但涨幅不如城南，城东和城西涨幅最低，主要受历史原因影响，区域没有形成大规模的二手房市场所致。城北虽然目前的价格仍是各城区中最低的，但是区域发展后力强劲，目前城北价格已经有追赶其他城区之势。

5月大涨突破置业者观望 求购价开始上行

     从西安二手房求购价格走势图可以看出：2007年1－4月二手房求购价格基本保持平稳，受挂牌价影响，5月后价格也被拉升，涨幅较大。持币观望的置业者心理防线在走势突高的挂牌价影响下也开始松动，求购价格也开始上涨，07年上半年总体求购均价2605元/m2。

     2007年上半年西安各城区中高新区求购价格仍为最高，城内、城南、城西、城东价格走势平稳，但是城北的价格上升最为明显，随着城北房地产市场的持续高走，二手房市场关注度也不断走高，价格开始上行。

租赁市场

投资型高新区租金下降

其他城区有小幅上升

      从二手房出租价格走势分析：上半年出租市场基本稳定，虽有涨跌但价格维持在15元/月•平方米左右，租赁市场运行平稳，上半年出租均价15.2元/月•平方米较上年同比增长7.4%。

     从西安各城区二手房出租价格走势图可以看出：2007年上半年高新区出租价格呈下降趋势，城北逐步上升，其他各城区没有太大变化。

     由于高新近两年开发项目较为集中，而且购房目的中投资因素占不小比重，目前当这些项目进入二手租赁市场后，市场竞争激烈，业主为减少物业的空置率，降价吸引求租者成为高新出租价格下降原因之一。城北的出租价格走高，因为原本相对较低的租价吸引了不少租房者，租房需求量增长，同时目前随区域环境配套的完善吸引不少求租者，拉动了价格上行。由二手房求租价格走势图我们可以看出：07年上半年求购价格不断上涨，求租均价达13.2元/月•平方米。

     从各城区二手房求租价格走势可看出：求租价格基本呈现小幅度上升趋势，虽供方市场租价上扬幅度较大，但求购市场反映稍显迟钝，价格上升幅度较小。

下半年预测

供应不足推高楼价

旺盛需求向郊区延伸

      交易量增幅有望超过上半年，但涨幅有限  2007上半年西安二手房市场整体交易量略高于去年同期，但二手房市场有效房源依旧供不应求，个别热点区域部分价格区间的供需矛盾尤为突出。去年延长营业税征收时限以及二手房交易征收个税的政策在一定程度上制约二手房市场的正常交易，致使房屋交易成本上升。2007年上半年连续两次的上调利息，令部分物业持有人观望心态加重，从而导致了二手房市场上供应量难以充分释放。整体供求比维持在1：４左右。

     目前西安新增商品房市场价格持续上扬，二手房价格相对滞后，二者的价格差距将刺激到二手房市场需求的增长。

     同时，由于成熟区域土地资源稀缺造成的新房供给量不足和相应交通成本的增加以及生活配套不完善等因素，致使二手房的地段优势日益突出，二手房的保值能力强而居住成本低。

      另一方面，各级政府都已意识到当前要想解决房价过高问题和中低收入群体居住问题，需要大力发展二手房市场。但是短期内要改变目前的状况还是有一定的难度的，有效供应问题、税费问题等仍将对于二手房交易产生较大影响。

      预计下半年西安二手房市场交易量增长幅度将被放大，但涨幅相对有限。

      价格持续上扬，预全年增长5%-8％近年西安二手房价格也不断攀升，07年上半年二手房成交价较06年下半年上涨5.8％，较去年同期增长7.9%。受商品房价格上涨的拉动影响，及预计的下半年二手房交易量的增长，这均将刺激到下半年二手房价格的继续上行。

     相对而言，二手房房价泡沫成分要小得多，未来仍将保持一个相对合理上升的态势，预计07年整年西安市的二手房价格涨幅将会控制在5-8%之间。

      置业区域由二环内向二环外延伸  目前置业者选择购买二手房的主要因素正在从价格、地段因素转向房屋建设年代、小区环境、生活配套、室内设施等相关因素。目前二手房主要集中于成熟区域，交通拥挤、自然环境较差、房屋总体质量不足；不过随着城市不断外扩，原边缘区域正逐步成为市场热点，生活配套均快速完善，而这些区域二手房价格尚未到较高水平，一部分年轻的二手房购买者已经逐渐将目光转向二环以外，长安区、城北未央大道沿线、高新区等区域二手房交易愈来愈为活跃，城市化进程的推进使得二手房的需求区域逐渐向郊区及远郊延伸。

     综上所述，虽2007年上半年西安二手房呈现出不温不火的局面，但是我们有理由相信随着西安二手房市场秩序进一步完善，市场自身调控能力的逐步健全，商品房和二手房消费梯次逐步拉大，2007年下半年的二手房市场将会更趋活力。